2023年度の取組状況
1. 顧客本位の業務運営に関する方針の策定・公表等
当社は、お客様本位の業務運営を実現する為、全社で本取組方針の浸透・徹底に努めてまいりました。
2023年度の取組状況について検証を行いましたので、以下の通りご報告いたします。
2. 顧客の最善の利益の追求
外部成長戦略として複数の物件の取得・売却を行い※、内部成長戦略として賃料の増額、適時適切な資本的支出により資産価値向上を図りました。また、財務戦略としては借入金の金利上昇の影響を可能な限り抑えるよう金融機関と交渉等を行いました。
以上の点から、安定的な利益分配の実現に向け、努めてまいりました。
※MPRは非上場投資法人のため、投資主様のみが専用のID・PWを用いてMPRのお客様サイトにアクセスし当該情報等を確認することができます（以下、同じです。）。
（注）お客様の最善の利益を図るため、専門的な知識と経験を当社従業員が取得することを目的に資格取得補助の実施や、各種研修・セミナーへの参加を推奨しております。当社の具体的な有資格者数は、宅地建物取引士38名（2024年3月末時点）、不動産証券化協会認定マスター26名（2024年3月末時点）となっております。
3. 利益相反の適切な管理
利益相反取引が生じるリスクが高い利害関係者取引は、2023年度は9件（2024年3月末時点）確認しており、コンプライアンス委員会を2023年度は10回（2024年3月末時点）、投資委員会を34回（2024年3月末時点）開催することで、事前に社外有識者を含め審議又は決議を行い、利益相反取引が生じていないことを確認しました。また内部監査を年間1回実施し、利害関係者取引についても多面的に検証しております。
その他、自主ルールに基づき管理態勢を適切に運営してまいりました。
（注）➀～④に記載の内容について、投資委員会及びコンプライアンス委員会で審議又は決議にて考慮しております。
4. 手数料等の明確化
当社は、お客様から収受する運用報酬等の手数料の詳細について、適切にお客様へ情報をご提供するよう努めてまいりました。契約書には事前にお客様と協議の上、手数料を明記しております。
5. 重要な情報の分かりやすい提供
当社は、投資判断に影響を及ぼすと思われる重要な情報を正確かつ公平にご提供、公表するよう努めてまいりました。
（注１）➀例として以下を重要な情報として分かりやすく提供しております。
・NOI
・取得価格
・資産に係る費用
・IRR
・不動産鑑定評価額
・分配金利回り
（注１）②MPRにおいては、適格機関投資家のみをお客様としております。私募ファンドにおいては、原則として特定投資家及びこれに準ずる知識と経験を有する法人をお客様としております。
（注１）③MPRについてはお客様向けサイトにて個別に掲載しております。私募ファンドについては、原則としてアセット毎に事前にお客様に開示し、Q＆Aを踏まえたうえで、最終的な投資判断をしていただいております。
（注１）④MPRについてはお客様向けサイトにて個別に掲載しております。私募ファンドについては、原則としてアセット毎に事前にお客様に開示しております。
（注２）記載の通り当社は複数の金融商品・サービスをパッケージとして販売・推奨しておりません。
（注３）～（注５）お客様の取引経験や金融知識、また金融商品の複雑さに見合った情報提供及び重要度の区別については、IR活動及びHP等で公開している資料を活用し、重要な情報の分かりやすい提供に努めております。IR活動は、MPR第18期（2023/2/1-2023/7/31）は65件実施、MPR第19期（2023/8/1-2024/1/31）は73件実施いたしました。対象期間に公開した資産運用報告書及び決算説明資料の件数は各２件、お客様向けにリリースした情報の件数は48件となります。
6. 顧客にふさわしいサービスの提供
当社は、お客様の取引目的・ニーズの把握に努め、それに沿った資産運用を行うべく努力し、また、そうした資産運用の状況がお客様に分かりやすく伝わるよう、IR活動等に注力するよう努めてまいりました。
（注１）➀MPRについて
運用ガイドラインにおいて、ポートフォリオ全体の基準を定め、これに沿った運用をしております。
運用資産を取得する際に、金融商品たる不動産信託受益権にて取得するか、実物不動産にて取得するか、いずれが投資家の利益に資するか比較検討しております。
IR活動を通じて、投資家のニーズを定期的に把握し、投資家の意向を踏まえた運用を行っております。
（注１）②私募ファンドについて
お客様には、事前に顧客カードに記入いただき、当該カードにてお客様の取引目的等を確認しております。
お客様の意向を踏まえ、運用資産毎に運用基準を作成しております。
運用資産を取得する際に、金融商品たる不動産信託受益権にて取得するか、実物不動産にて取得するか、いずれが投資家の利益に資するか比較検討しております。
私募ファンド組成時おいて、各業法の枠を超えて複数のストラクチャーを検討し、お客様の利益に最も資するストラクチャーを採用しております。
（注１）③資産取得後においても、継続して当社が運用業務に携わり適宜お客様との面談等を行い、適切なフォローアップを行っております。
（注２）記載の通り当社は複数の金融商品・サービスをパッケージとして販売・推奨しておりません。
（注３）MPRにおいては、適格機関投資家のみをお客様としております。私募ファンドにおいては、原則として特定投資家及びこれに準ずる知識と経験を有する法人をお客様としております。
（注４）通常とは異なるストラクチャーや資産取得のプロセスにより、資産の取得をする場合には、案件ごとに個別に詳細な社内資料（投資委員会資料、コンプライアンス委員会資料を含みますが、これに限られません。）を作成し、関係者に説明の上、最終的な意思決定を行っております。
（注５）従業員に対しては、定期的な研修を実施し、その取り扱う金融商品の仕組み等に係る理解を深めるよう努めております。2023年度は、社内外併せ42回の研修を開催または参加いたしました（2024年3月末時点）。お客様に対しては、お客様専用サイトや個別の面談等を通じて、情報提供を積極的に行っております。
7. 従業員に対する適切な動機づけの枠組み等
当社は、高い企業倫理観に基づく誠実かつ公正な業務の遂行、高度で専門的な知識に支えられたクオリティの高いサービスの提供をすることで、お客様の利益の最大化を図ることを重要な課題として認識し、高い専門性と規範性を身につけさせるため、従業員に対する教育や研修を継続的に実施してまいりました。また、当社の取締役会で承認されたコンプライアンスプログラムに基づき、全従業員を対象としたコンプライアンス研修を定期的かつ継続的に実施し、ガバナンス体制の向上に努めてまいりました。
（注）業績評価項目にコンプライアンスに関する事項を明記することで、従前以上に従業員のコンプライアンス意識の醸成を徹底しております。また、新たに入社した社員全員に入社時研修を実施すると共に、全従業員を対象にコンプライアンス研修を原則年２回以上実施しております。当社は従業員が高い専門性を身に着けるために、宅地建物取引士及び不動産証券化協会認定マスターの資格取得を推奨しております。当社の具体的な有資格者数は、宅地建物取引士38名（2024年3月末時点）、不動産証券化協会認定マスター26名（2024年3月末時点）となっております。
過去の取組状況については、以下をご覧下さい。
・2023年度の取組状況
