顧客本位の業務運営に関する方針
丸紅アセットマネジメント株式会社（以下、「当社」といいます。）では、資産運用を受託する丸紅プライベートリート投資法人（以下、「MPR」といいます。）及び各ファンド（以下、「私募ファンド」といいます。）の投資家の皆様（以下、「お客様」といいます。）の利益を最優先に据えるべく、業務運営に取組んでおります。
当社は、以下に掲げる経営理念の下、業務運営に取り組んでまいります。
【 経営理念 】
◆
お客様の利益の最大化
私ども丸紅アセットマネジメント株式会社は、丸紅グループが培ってきた不動産開発・資産運用に関する多種多様な知識と経験を最大限活かし、お客様のニーズに合った優良な投資機会を提供すると共に、堅実なアセットマネジメントサービスを提供することで預かり資産の収益性を高めることによりお客様の利益の最大化を図ります。
◆
コンプライアンスおよびリスク管理を徹底する内部管理体制
高い企業倫理観に基づき、あらゆる法令規則等の遵守はもとよりコンプライアンスおよびリスク管理体制を確立し、社会からの信頼と投資家からの高い支持を得るために、常に誠実かつ公正に業務を遂行し、信頼の維持に努めます。
◆
高度な専門性を備えたプロフェッショナル集団
不動産投資におけるあらゆるプロセスにおいて最善のソリューションを提供するべく、常に自己研鑽に努め、高度で専門的な知識に支えられたアセットマネジメントサービスを提供することを目指します。
◆
社会への貢献
企業の社会的責任として、クオリティの高いアセットマネジメントサービスの提供を通じ、地域の安全や環境への配慮に積極的に関与し、実践していきます。
金融庁から2017年3月に公表された「顧客本位の業務運営に関する原則」（その後の改定を含みます。）に沿って、今後も当社経営理念の下、MPR及び私募ファンドの資産運用に従事してまいります。本業務運営に係る当社の方針は、以下の通りです。
【 顧客本位の業務運営に関する方針の策定・公表等 】
原則１．
当社は、お客様本位の業務運営を実現するための本方針を策定・公表するとともに、本方針に係る取組状況を定期的に公表してまいります。また、より良い業務運営を実現するため、継続的に取り組み状況について取締役会等で確認を行い、必要に応じて本方針を見直してまいります。
（注）本方針におけるお客様には、直接の契約の相手方のみならず、最終受益者としてのお客様も念頭に置き、業務運営をしてまいります。
【 顧客の最善の利益の追求 】
原則２．
当社は、金融事業者として高度の専門性と職業倫理を保持するとともに、誠実・公正に業務を行い、利益を追求すること、また、外部成長戦略、内部成長戦略等の実施により、お客様への安定的な利益分配の実現を目指します。また、｢経営理念｣を実践し、それらが企業文化として更に深化していくよう努めます。
（注）専門的な知識と経験に裏付けされた良質なサービスをお客様に提供し、お客様の最善の利益を図ることにより、安定した顧客基盤と収益の確保を図ってまいります。
【 利益相反の適切な管理 】
原則３．
当社は、取引における利益相反の可能性について正確に把握し管理するため、関係所法令による定めのほかに、社外有識者を含む、投資委員会及びコンプライアンス委員会を設置し、当社の自主ルールとして、「委員会規程」「利害関係者取引等規程」及び「コンプライアンス規程」等を制定しており、この自主ルールを含む管理態勢を適切に運営してまいります。
なお、取引において利益相反の可能性がある場合には、事前にコンプライアンス委員会及び投資委員会において、社外有識者を含め審議又は決議を行うなど、お客様の利益保護の観点より、適切な管理を行います。
また、取引の対象となる資産の種類や金額によっては、これらに加えて、当社の取締役会やMPRの役員会の事前承認を得ることとしております。
（注）当社は利益相反の可能性を判断するにあたっては、①価格や手数料等が適切なものか、②お客様のための取引において当社が他社から手数料等を収受することはないか、③当社利害関係者との取引に該当するか、④当該取引がお客様のために合理的かつ適切な取引か等を考慮してまいります。
【 手数料等の明確化 】
原則４．
当社は、お客様から収受する運用報酬等の手数料の詳細について、当該手数料等がどのようなサービスの対価に関するものかを含め、お客様が理解できるよう情報提供します。
当社が収受する主な報酬の例は以下の通りです。これらは固定報酬、変動報酬のいずれの場合もあり、どちらにするかは案件毎にお客様と協議の上決定するようにしてまいります。
① 運用資産取得時報酬
② 期中運用報酬
③ 運用資産売却時報酬
④ 仲介報酬
⑤ プロジェクトマネジメント報酬
【 重要な情報の分かりやすい提供 】
原則５．
当社は、投資判断に影響を及ぼすと思われる重要な情報をお客様が理解できるよう分かりやすく、正確かつ公平に提供、公表してまいります。
（注１）重要な情報には以下の内容を含むようにいたします。
① 資産運用又は助言等を行う金融商品の基本的な利益（リターン）、損失その他のリスク、取引条件
② 資産運用又は助言等を行う金融商品に関して想定するお客様の属性
③ 資産運用又は助言等を行う金融商品の選定理由（お客様のニーズ及び意向を踏まえたものであると判断する理由を含む）
④ 資産運用又は助言等を行う金融商品について、お客様との利益相反の可能性がある場合には、その具体的内容（第三者から受け取る手数料等を含む）及びこれが取引又は業務に及ぼす影響
（注２）パッケージ販売について
当社は複数の金融商品・サービスをパッケージとして販売・推奨することは致しません。
（注３）お客様の取引経験や金融知識を考慮した情報提供について
① MPRにおいては、半年毎に作成する資産運用報告書やお客様専用HP上にて、明確かつ平易な文面にて情報提供を行ってまいります。また、IR活動においても、明確かつ平易であって誤解を招くことのない説明をしてまいります。
② 私募ファンドにおいては、お客様から提出を受ける顧客カードにおいて投資目的や取引経験を確認し、取引経験と金融知識に見合った情報提供を行ってまいります。また、お客様との個別の面談等においても、明確かつ平易であって誤解を招くことのない説明をしてまいります。
（注４）資産運用又は助言等を行う金融商品の複雑さに見合った情報提供等
関係当事者や関連契約を記載したストラクチャー図や想定される収支表等を作成し、お客様において、商品の内容、リターン等がわかるような情報提供をしてまいります。
（注５）情報提供の際の重要度の区別
当社はお客様に情報提供する際には、重要度に応じた区別を心掛け、より重要な情報については、特に強調するなどしてお客様の注意を促すようにしてまいります。
【 顧客にふさわしいサービスの提供 】
原則６．
当社は、MPRの投資主様をはじめ、お客様の取引目的・ニーズの把握に努め、それに沿った資産運用又は助言等を行うべく努力いたします。また、そうした資産運用又は助言等の状況がお客様に分かりやすく伝わるよう、IR活動に注力します。
（注１）当社は資産運用又は助言等を行うに際して、以下の点に留意してまいります。
① お客様の意向を確認した上で、お客様のニーズ等を踏まえた運用資産のアセットタイプと投資リターン等を検討し、それに基づき、具体的な資産運用又は助言等を行うこと
② 具体的な資産運用又は助言等は、各業法の枠を超えて横断的に、類似商品・サービスや代替商品・サービスの内容（手数料を含む）と比較しながら行うこと
③ 資産運用又は助言等をした後においても、お客様の意向に基づき、長期的な視点にも配慮した適切なフォローアップを行うこと
（注２）パッケージ販売について
当社は複数の金融商品・サービスをパッケージとして販売・推奨することは致しません。
（注３）当社は、MPRの資産運用又は私募ファンドの資産運用・組成等に当たり、これらの特性を踏まえて、対象として想定するお客様の属性を特定・公表してまいります。
（注４）当社は、特に、複雑又はリスクの高い金融商品の資産運用又は助言等を行う場合や、金融取引被害を受けやすい属性のお客様グループに対して資産運用又は助言等を行う場合には、商品やお客様の属性に応じ、資産運用又は助言等が適当かより慎重に審査してまいります。
（注５）当社は、従業員がその取り扱う金融商品の仕組み等に係る理解を深めるよう努めるとともに、お客様に対して、その属性に応じ、金融取引に関する基本的な知識を得られるための情報提供を積極的に行ってまいります。
【 従業員に対する適切な動機づけの枠組み等 】
原則７．
当社は、高い企業倫理観に基づく誠実かつ公正な業務の遂行、高度で専門的な知識に支えられたクオリティの高いサービスの提供をすることで、お客様の利益の最大化を図ることが、重要な課題として認識しております。これらの課題を実現するための枠組みや適切なガバナンス体制を整備して参ります。
（注）当社がこれらの課題を実現するために、従業員に高い専門性と規範性を身につけさせるため、業績評価項目の１つにコンプライアンスに関する事項を明記し、教育や研修を継続的に実施してまいります。また、当社の取締役会で承認されたコンプライアンスプログラムに基づき、全従業員を対象としたコンプライアンス研修を定期的かつ継続的に実施することで、ガバナンス体制の向上に努めてまいります。
【顧客本位の業務運営に関する方針】2023年度の取組状況
1.【顧客本位の業務運営に関する方針の策定・公表等】
当社は、お客様本位の業務運営を実現する為、全社で本取組方針の浸透・徹底に努めてまいりました。
2023年度の取組状況について検証を行いましたので、以下の通りご報告いたします。
2.【顧客の最善の利益の追求】
外部成長として2023年度は6件の物件を取得・売却いたしました。また内部成長の実施状況として賃料を2023年度は10件増額いたしました。以上の点から、安定的な利益分配の実現に向け、努めてまいりました。
（注）お客様の最善の利益を図るため、専門的な知識と経験を当社従業員が取得することを目的に資格取得補助の実施や、各種研修・セミナーへの参加を推奨しております。当社の具体的な有資格者数は、宅地建物取引士38名（2023年3月末時点）、不動産証券化協会認定マスター26名（2023年3月末時点）となっております。
3.【利益相反の適切な管理】
利益相反取引が生じるリスクが高い利害関係者取引は、2023年度は9件（2023年3月末時点）確認しており、コンプライアンス委員会を2023年度は10回（2023年3月末時点）、投資委員会を34回（2023年3月末時点）開催することで、事前に社外有識者を含め審議又は決議を行い、利益相反取引が生じていないことを確認しました。また内部監査を年間1回実施し、利害関係者取引についても多面的に検証しております。
その他、自主ルールに基づき管理態勢を適切に運営してまいりました。
（注）➀～④に記載の内容について、投資委員会及びコンプライアンス委員会で審議又は決議にて考慮しております。
4.【手数料等の明確化】
当社は、お客様から収受する運用報酬等の手数料の詳細について、適切にお客様へ情報をご提供するよう努めてまいりました。契約書には事前にお客様と協議の上、手数料を明記しております。
5.【重要な情報の分かりやすい提供】
当社は、投資判断に影響を及ぼすと思われる重要な情報を正確かつ公平にご提供、公表するよう努めてまいりました。
（注１）➀例として以下を重要な情報として分かりやすく提供しております。
・NOI
・取得価格
・資産に係る費用
・IRR
・不動産鑑定評価額
・分配金利回り
（注１）②MPRにおいては、適格機関投資家のみをお客様としております。私募ファンドにおいては、原則として特定投資家及びこれに準ずる知識と経験を有する法人をお客様としております。
（注１）③MPRについてはお客様向けサイトにて個別に掲載しております。私募ファンドについては、原則としてアセット毎に事前にお客様に開示し、Q＆Aを踏まえたうえで、最終的な投資判断をしていただいております。
（注１）④MPRについてはお客様向けサイトにて個別に掲載しております。私募ファンドについては、原則としてアセット毎に事前にお客様に開示しております。
（注２）記載の通り当社は複数の金融商品・サービスをパッケージとして販売・推奨しておりません。
（注３）～（注５）お客様の取引経験や金融知識、また金融商品の複雑さに見合った情報提供及び重要度の区別については、IR活動及びHP等で公開している資料を活用し、重要な情報の分かりやすい提供に努めております。IR活動は、MPR第18期（2023/2/1-2023/7/31）は65件実施、MPR第19期（2023/8/1-2024/1/31）は73件実施いたしました。対象期間に公開した資産運用報告書及び決算説明資料の件数は各2件、お客様向けにリリースした情報の件数は48件となります。
6.【顧客にふさわしいサービスの提供】
当社は、お客様の取引目的・ニーズの把握に努め、それに沿った資産運用を行うべく努力し、また、そうした資産運用の状況がお客様に分かりやすく伝わるよう、IR活動等に注力するよう努めてまいりました。
（注１）➀MPRについて
運用ガイドラインにおいて、ポートフォリオ全体の基準を定め、これに沿った運用をしております。
運用資産を取得する際に、金融商品たる不動産信託受益権にて取得するか、実物不動産にて取得するか、いずれが投資家の利益に資するか比較検討しております。
IR活動を通じて、投資家のニーズを定期的に把握し、投資家の意向を踏まえた運用を行っております。
（注１）②私募ファンドについて
お客様には、事前に顧客カードに記入いただき、当該カードにてお客様の取引目的等を確認しております。
お客様の意向を踏まえ、運用資産毎に運用基準を作成しております。
運用資産を取得する際に、金融商品たる不動産信託受益権にて取得するか、実物不動産にて取得するか、いずれが投資家の利益に資するか比較検討しております。
私募ファンド組成時おいて、各業法の枠を超えて複数のストラクチャーを検討し、お客様の利益に最も資するストラクチャーを採用しております。
（注１）③資産取得後においても、継続して当社が運用業務に携わり適宜お客様との面談等を行い、適切なフォローアップを行っております。
（注２）記載の通り当社は複数の金融商品・サービスをパッケージとして販売・推奨しておりません。
（注３）MPRにおいては、適格機関投資家のみをお客様としております。私募ファンドにおいては、原則として特定投資家及びこれに準ずる知識と経験を有する法人をお客様としております。
（注４）通常とは異なるストラクチャーや資産取得のプロセスにより、資産の取得をする場合には、案件ごとに個別に詳細な社内資料（投資委員会資料、コンプライアンス委員会資料を含みますが、これに限られません。）を作成し、関係者に説明の上、最終的な意思決定を行っております。
（注５）従業員に対しては、定期的な研修を実施し、その取り扱う金融商品の仕組み等に係る理解を深めるよう努めております。2023年度は、社内外併せ42回の研修を開催または参加いたしました（2023年3月末時点）。お客様に対しては、お客様専用サイトや個別の面談等を通じて、情報提供を積極的に行っております。
7.【従業員に対する適切な動機づけの枠組み等】
当社は、高い企業倫理観に基づく誠実かつ公正な業務の遂行、高度で専門的な知識に支えられたクオリティの高いサービスの提供をすることで、お客様の利益の最大化を図ることを重要な課題として認識し、高い専門性と規範性を身につけさせるため、従業員に対する教育や研修を継続的に実施してまいりました。また、当社の取締役会で承認されたコンプライアンスプログラムに基づき、全従業員を対象としたコンプライアンス研修を定期的かつ継続的に実施し、ガバナンス体制の向上に努めてまいりました。
（注）業績評価項目にコンプライアンスに関する事項を明記することで、従前以上に従業員のコンプライアンス意識の醸成を徹底しております。また、新たに入社した社員全員に入社時研修を実施すると共に、全従業員を対象にコンプライアンス研修を原則年2回以上実施しております。当社は従業員が高い専門性を身に着けるために、宅地建物取引士及び不動産証券化協会認定マスターの資格取得を推奨しております。当社の具体的な有資格者数は、宅地建物取引士38名（2023年3月末時点）、不動産証券化協会認定マスター26名（2023年3月末時点）となっております。
過去の取組状況については、以下をご覧下さい。
